📍 Al 30 de Junio de 2025: Inventario Subió un 52%
Hace un año, proyecté que solo el 5% de las unidades en preconstrucción se pondrían en reventa. Pero los nuevos datos muestran una realidad muy distinta.
Al 30 de junio de 2025, hay 456 listados activos de condominios en Downtown Miami dentro de un radio de 0.4 millas—comparado con 314 hace un año.
Eso es una aumento del 52%, sin incluir torres como Aston Martin Residences, que tiene el 25% de sus unidades en reventa.
📊 Explosión de Inventario
En solo 12 meses, Downtown Miami pasó de 314 a 456 listados activos. Y si incluimos edificios fuera del radio central como Aston Martin, los números son aún más impactantes.
Esto no es un ciclo normal—es una ola de reventas.
🏗️ La Realidad de las Reventas en Preconstrucción
Ejemplo: Natiivo Downtown
- 412 unidades residenciales
- 140 unidades tipo condo-hotel en el Gale Miami
- Total: 552 unidades, de las cuales 93 están listadas
Eso representa un 17% del edificio en reventa, a solo meses del cierre.
Para comparar:
- Aston Martin alcanzó el 25% en un año
- Natiivo ya está en 17%
Con más de 3,000 unidades nuevas previstas entre 2026 y 2029, si el 15–20% entran a reventa, podríamos ver entre 400 y 600 listados adicionales en los próximos 3 años.
🔍 Datos del Mercado
Ventas Cerradas (Primer Semestre):
- 2022: 527
- 2023: 265
- 2024: 216
- 2025: 190
➡️ Una caída del 64% en 3 años
Precio promedio por pie cuadrado:
- H1 2024: $649.77
- H1 2025: $679.62
➡️ Aumento de 4.6%
Inventario Actual:
- Zonas 33131, 33132 y 33130 muestran 20 meses de inventario
- Un mercado balanceado tiene entre 4–6 meses
⚠️ ¿Por Qué Es Crítico?
- Aumento de oferta: Muchas unidades nuevas entrando a reventa
- Menor demanda: Ventas bajando año tras año
- Factores macro: Altas tasas, incertidumbre global
- Expectativas de precio irreales: Vendedores usando comparables de 2022–2023
Esto da ventaja a los compradores estratégicos.
📉 ¿Bajarán los Precios?
Todo apunta a que sí—pero ¿cuánto?
Depende de:
- Tasa de absorción
- Bajas en tasas de interés
- Comportamiento de los vendedores
- Duración del inventario
📊 Posibles escenarios:
- 5% caída leve: si la demanda vuelve pronto
- 10% corrección moderada: si se ajustan los precios gradualmente
- 20% caída severa: si los vendedores no ajustan y la demanda no mejora
🧠 Recomendaciones
Para Compradores:
- Monitorea las reventas en edificios nuevos
- Usa $/pie² como base real
- Revisa el inventario trimestralmente
Para Vendedores:
- No uses comparables de 2022
- Sé flexible y realista
- Una concesión hoy puede evitar 6 meses sin vender
Para Agentes:
- Domina los datos
- Úsalos como herramienta para cerrar más y manejar objeciones
✅ Conclusión
- 📈 Inventario subió 52%
- 🏢 Natiivo/Gale con 17% de unidades listadas
- 🔮 400–600 reventas adicionales en camino
- 📉 Ventas bajando, precios ligeramente arriba
- 💡 El poder se está moviendo hacia los compradores
Suscríbete para más análisis sobre precios, inventario y tendencias del mercado inmobiliario de lujo en Miami.